بيع بالمزاد العلني — مكتب الأستاذ محمد عطاء الله

بيع بالمزاد العلني

مكتب الأستاذ محمد عطاء الله

المحامي لدى التعقيب

97 شارع الحرية - تونس

الهاتف : 71 28 59 59/ 71 847 605 الفاكس : 71 28 59 96

طالبة التتبع : شركة الاستيفاء في شخص ممثلها القانوني، شركة خفية الإسم، مسجلة بالسجل التجاري بالمحكمة الابتدائية بتونس تحت عدد B170992000، مقرها الاجتماعي بشارع الهادي نويرة عدد 11 تونس.

بوصفها دائنة مرتهنة عاقلة.

المعقول عنها : الشركة السياحية والثقافية بتوزر، دار شريط في شخص ممثلها القانوني، شركة خفية الإسم مسجلة بالسجل التجاري

بالمحكمة | الابتدائية | بتوزر | تحت | عدد

B127682000، مقرها بالمنطقة السياحية توزر.

بوصفها مدينة راهنة ومعقولا ضدها.

المحامي القائم بالتتبع : الأستاذ محمد عطاء الله المحامي لدى التعقيب، مكتبه 97 شارع الحرية - تونس.

العقار موضوع البيع :

أ - موقع العقار : يقع العقار المرسم تحت عدد 768 توزر بالمنطقة السياحية بمدينة توزر، يحده من الجهة الشرقية حيث المدخل الرئيسي، الطريق السياحية ومن الجهة الشمالية نزل الحفصي في جزء ومأوى سيارات عمومي في جزء آخر ومن الجهة الغربية نزل رأس العين ومن الجهة الجنوبية المسلك السياحي المؤدي إلى رأس العين.

ب - مساحة العقار : تبلغ مساحة العقار 2 هك 87 آر 95 ص ويبلغ محيطه 715 مترا في خطوط مستقيمة في بعضها ومنجية في البعض الآخر.

يبلغ طول واجهته الشرقية على الطريق الرئيسية 100 متر وحدوده من الشمال ثم من الشرق على مستوى مأوى السيارات 53 متر ثم على مستوى نزل الحفصي من الشمال 215 متر ثم على مستوى نزل رأس العين

غربا 80 متر ثم على مستوى الجنوب وعلى طول المسلك السياحي المؤدي لرأس العين 267 مترا.

ج - محتوى العقار : يحتوي العقار على جزئيين اثنين مستقلين الواحد عن الآخر وهما نزل دار شريط وهو نزل مصنف 5 نجوم والمركب الثقافي دار الشريط، بمكوناته

المختلفة | وهما | مؤسستان | اقتصاديتان

مستقلتان مختلفتان من حيث الوظيفة ومن حيث الهيئة.

وتتمثل مكونات العقار في العناصر التالية : - الأرض - السياج - النزل - المركب الثقافي. 1 - الأرض : تبلغ المساحة الجملية للعقار 28.795 مترا مربعا بحيث يمتد النزل على مساحة أرض قدرها 13.745 مترا مربعا ويمتد المركب الثقافي على مساحة 14.450 مترا مربعا وبقيت مساحة 600 مترا مربعا كفضاء خارجي ملحق بالطريق العام.

وحسب تأكيد الخبير (معرفته الشخصية لأرضية العقار قبل استغلالها) فقد كانت لها تضاريس مختلفة تركزت عل مجرى مياه نابعة من المكان وهي في أغلبها طينية (طين أحمر) وقد قام صاحب العقار باستغلالها حسب مستويات سطحية مختلفة مكنته من استغلال الفضاءات المتاحة أحسن استغلال بما فيه مجرى المياه المسمى فيما يلي بالواد.

ونظرا للخصوصية الطينية لهذه الأرض، فإن التدابير كثيرة التكلفة قد اتخذت عند إنشاء

أسس | المباني | للمحافظة | على | توازنها

وللحيلولة دون وقوع تصدعات في بعض مكوناتها.

2 - السياج : يبلغ محيط العقار 715 مترا، يحيط به من بعض جوانبه سياج (في طول 380 مترا) وفي البعض الآخر ارتكزت البناءات على حدود الأرض، ويوجد جزء منه غير محيط بالسياج وهو محال للطريق العام أمام مدخل النزل، واختلفت هيئة السياج من الواجهة على الطريق السياحية أين بدا متعريا ليسمح بمشاهدة البنايات التي وراءها ومن الوراء حيث الجيران من النزل أو على مستوى محلات الخدمات بالنسبة للنزل أو للمركب الثقافي، أين بدا عاليا وعاتما. في هذه الحالة كانت المفردات التي تعلوه توحي بمميزات المكان.

3 - النزل : يتكون النزل من : - بناية رئيسية ذات ثلاث طوابق مساحتها الجملية المغطاة تبلغ 8.225 م.م.

• مركب تنشيطي وترفيهي ذا طابق سفلي وطابق أرضي حول مسبح وتبلغ مساحته المغطاة الجملية 955 م.م..

• فضاءات خارجية للترفيه والاسترخاء بها حدائق وممرات ومسطحات متعددة الوظائف.

• بناية ثالثة تبلغ مساحتها المغطاة 360 مترا مربعا وبها محلات العملة وبجانبها ملعب كرة المضرب.

1-3 : مكونات الطابق السفلي بالبناية الرئيسية : الطابق السفلي في جزئه الشرقي تحت أرضي، ويتكون هذا الجزء من محلات الخدمات والمطبخ والمحلات الفنية التي يوجد مدخلها من الجهة الجنوبية حيث مسلك رأس العين، وفي جزئيه الشمالي المطل مباشرة على فضاءات الاسترخاء والترفيه بحدائقها وممراتها وبناءاتها الخاصة.

2-3 : مكونات الطابق الأرضي بالبناية الرئيسية : الطابق الأرضي تتوسطه فضاءات الاستقبال والتي بها المدخل الرئيسي من الجهة الشرقية، عبر البوابة الخارجية ثم مأوى سيارات، كما توجد بها بعض محلات الخدمات كالمطعم والمرافق الصحية للحرفاء وكذلك المحلات الإدارية، ويوجد على يمينها وعلى يسارها جناحين لإيواء الحرفاء.

3-3 : مكونات الطابق العلوي بالبناية الرئيسية : الطابق العلوي به غرف لإيواء الحرفاء وتتوسطه أجنحة خاصة رفيعة المستوى، تطل نوافذ وشرفات هذه الغرف على حدائق النزل وتتوزع حول فناء شمالي وثان جنوبي غير مسقفين وذوي أروقة بقناطر مختلفة الأشكال، وتطل نوافذ وشرفات الأجنحة على المدخل الرئيسي للنزل من جهة وعلى حدائق وفضاءات الترفيه من جهة أخرى.

4-3 : مكونات مركب التنشيط والترفيه : يتكون هذا المركب من جزء أرضي به مطبخ ومطعم وحمام به غرف استرخاء وفضاءات أخرى مسقفة تطل مباشرة على مسبح وتوجد به ساحة فسيحة متعددة الاستعمالات، ثم من جزء سفلي تحت أرضي به محلات فنية خاصة بالمسبح ومحل تحت الحمام، وجزئيا تحت المطعم غير مستعمل في الوقت الحاضر، كما يوجد به مدرجين اثنين تؤديان إلى السطح الفسيح والمهيأ للاستلقاء والتشمس.

5-3 : مكونات فضاء الاسترخاء والترفيه : هو عبارة عن فضاءات خارجية خاصة بحرفاء النزل بها تهيئة ممرات خاصة تؤدي بهم إليها من النزل عبر فنائه الشمالي على مستوى الطابق الأرضي وتتكون هذه الفضاءات الخارجية من :

• مدارج غير مسقفة وممرات مبلطة بتشكيلات خزفية خاصة تؤدي إلى مختلف الفضاءات.

• موقف وسط الممر الرئيسي مسقف بقبة تعلو أعمدة رخامية ومكسوة بمربعات السيراميك.

• حدائق متنوعة مساحتها 2350 متر مربع. - قنطرة على الوادي تربط هذه الفضاءات بمركب التنشيط والترفيه ومواقف على طول سياجه الأنيق.

• مسطح ببلاط رخامي تفوت مساحته 440 م م لاستعمالات متعددة خدماتية أو تنشيطية به نافورة مياه.

وتتصل هذه الفضاءات بمدخل ثانوي للنزل جنوبا عبر طريق رأس العين وبمأوى داخلي للسيارات وبملعب كرة المضرب.

6-3 : بناية محلات العملة : هي بناية مستقلة بقباء في شكل نصف دائري بعيدة عن البنايات السابقة وتطل مباشرة على المسلك الجنوبي وبها غرف العملة والمرافق الصحية اللازمة، وهي مرتبطة عبر مسلك داخلي بين السياج الخارجي وسياج آخر داخلي يمر على طول ملعب التنس على مستوى المستودع الخاص بالغاز الصناعي. 7-3 : التجهيزات الثابتة للنزل : تتمثل التجهيزات الثابتة للنزل في :

1 - مجموعة من غرف التبريد الراجعة للمطبخ.

2 - مجمع التبريد الخاص بالغرف والفضاءات العامة.

3 - مركزية | التكييف | الخاصة بالغرف

والفضاءات العامة. 4 - مركزية التسخين وضخ المياه للنزل.

5 - المغسلة. 6- مجمع معالجة المياه الخاص بالمسبح 7 - المحول الكهربائي. 8- المولد الكهربائي.

9 - مركزية التسخين للحمام والمسبح 10 - البئر ومضخة المياه للري.

4 - المركب الثقافي : يتكون المركب الثقافي عناصر أربعة وهي :

• المتحف ببناءاته وفضاءاته الأرضية والعلوية والسفلية.

• مسلك دار زمان ببناءاته وفضاءاته الأرضية والعلوية.

• مسلك ألفة ليلة وليلة (مدينة الأحلام) ببناءاته وفضاءاته الأرضية والعلوية والسفلية.

• | فضاءات | الخدمات | التقنية | والمخازن

ومحلات العملة.

لهذا المركب فضاءات مشتركة للمكونات

المذكورة، | كالمحلات | الإدارية | ومحلات

الاستقبال والخدمات والفضاءات التجارية والسكنية بعضها لاستغلال خاص لصاحب

المشروع وبعضها الآخر لاستقبال الضيوف وقد أوردت جميعها ضمن مكونات المتحف. كما تتداخل بناءات بعض هذه الفضاءات فتعلو تارة بناءات المتحف وتعلوها تارة أخرى بناءات مسلك دار زمان، إذ أن هذا الأخير جديد العهد وأحدثت من أجله بعض التغييرات على الصفة الأولية للمشروع.

1-1-4 : مكونات فضاء المتحف بالطابق الأرضي :

يتكون فضاء المتحف بالطابق الأرضي مما يلي :

الفضاءات المشتركة : 1- بهو ومكتب الاستقبال وفضاء الخدمات (بنك سابقا) 2- الفناء الرئيسي للمركب 3- المكاتب الإدارية 4- المدارج الرئيسية قرب قاعة الاجتماعات 5- قاعة الاجتماعات 6- المرافق الصحية 7- المطعم 8- مخزن المطعم 9 – السقيفة المؤدية إلى المسالك الأخرى 10- السوق. 11- المرافق الصحية التابعة للسوق. 12- المساكن عبر ممر السوق. 13- فناء المساكن.

الفضاءات الخاصة بالمتحف : 14 – المدخل وقاعة العرض 15 – القاعات المتحفية. 16- الحمام. 17- المطبخ. 18- الرواق. 19- فناء المتحف. 20- قاعة العروض بالطابق الأرضي. 21- قاعة العروض بالطابق السفلي.

2-1-4 : مكونات فضاء المتحف بالطابق العلوي :

يتكون هذا العلوي مما يلي :

الفضاءات المشتركة : 1- المساكن عبر ممر السوق. 2- المساكن فوق قاعة العروض ومدخلها عبر الفناء. 3- مدخل خدمات خاص بالمساكن المذكورة أعلاه. 4- المقهى التقليدي. 5- الفضاءات الخارجية للمقهى.

6- محل خدمات السقيفة. 9- وإدارة فوق المدخل-1-.

الفضاءات الخاصة بمسلك دار زمان : 7- فضاء عرض الفترة المعاصرة. 8- فضاء عرض الفترة الحسينية. 9- فضاء عرض غير مسقف. 10- فضاء عرض القراصنة والعبيد. 11- فضاء عرض الفترة الحفصية. 12- فضاءات عروض.

2-4 مسلك دار زمان :

يتكون هذا المسلك من فضاءات مبنية طبق قواعد البناء المتعامل بها والمصادق عليها وفضاءات مهيئة طبق عرف الديكور المسرحي والسينمائي وفضاءات أخرى مهيئة كفضاءات خارجية غير مسقفة.

ويمثل هذا المسلك الفترات التاريخية التي مرت بها البلاد التونسية منذ حقبة ما قبل التاريخ، وتتكون هذه الفضاءات مما يلي : 1- ممر المدخل الغير المسقف. 2- ممر عبور الزمان. 3- ساحة تمثل حقبة ما قبل التاريخ. 4- الكهوف المسكونة. 5- ساحة القصور البربرية. 6- القصور البربرية 7- الساحة الرومانية. 8- المسطبة الرومانية. 9- المكتبة الرومانية. 10- فضاء معركة حنبعل. 11- فضاءات العروض المختلفة. 12- قاعة الصلاة.

13- المحول الكهربائي.

3-4 : مسلك ألف ليلة وليلة : يتكون هذا المسلك من فضاءات، مثل ما جاء بالفقرة السابقة، مبنية طبق قواعد البناء المتعامل بها والمصادق عليها وفضاءات مهيأة طبق عرف

الديكور | المسرحي | والسنمائي | وفضاءات

أخرى مهيأة كفضاءات خارجية غير مسقفة ويمثل هذه المسلك فضاءات مخلدة للذاكرة الثقافية مستوحاة من قصص ألفة ليلة وليلة وتمثل بالأساس قصور الملك شهربار، ورحلات السندباد البحري وقصص علاء الدين والقنديل السحري وعلي بابا والأربعين حرامي.

وتتكون هذه الفضاءات مما يلي :

1 - الممرات الأول والثاني لبداية المسلك. 2- البناءات المسقفة بهذه الممرات. 3- المدارج المؤدية للكهف.

4 - الكهف. 5 - ساحة المدينة. 6 - بناءات المدينة. 7- كهف علي بابا 8- الممرات لبيت النسر العملاق.

9- حوض المياه ومجرى الوادي : 10 - بيت النسر العملاق 11 - الممر للمنطقة الحرفية 12 - دكاكين الحرفيين. 13- ممر المفجآت. 14 - سفينة السندباد. 15 - المتاهة. 16- قصر شهريار. 17- ساحة القصر. 18 - حديقة القصر. 19- مسطبة الحديقة. 20 - منحدر الرجوع. 21- الشلال. 22 - القنطرة 23 - الممر إلى جنة عدن. 24 - جنة عدن. 25 - ممر الرجوع. 4-4 المحلات التقنية والمخازن ومحلات العملة :

هي فضاءات منها داخلية ومنها خارجية ساهمت أوجهتها الخارجية في إبراز الطابع المعماري للجهة على مستوى مأوى السيارات العمومي والطابع الخاص لمسلك ألف ليلة وليلة في طول يناهز الأربعين مترا لكل واحد منها وهذه الفضاءات هي حجرات الملابس للعملة والمخازن وورشات العمل وساحة الخدمات.

5-4 أجهزة التسخين والتبريد المعتمدة : يقع تسخين المياه الصحية عبر مركزية التسخين ويقع تكييف المحلات بمركزيتين للتكييف (تسخين وتبريد) بالنسبة للنزل والحمام أما بباقي المحلات التي تستوجب ذلك فيقع الالتجاء إلى وحدات التسخين والتبريد الفردية فضاءات العروض غير مكيفة. 6-4 أجهزة الإنارة والأجهزة الصوتية :

توجد بالنزل والمركب الثقافي أجهزة إنارة وأجهزة صوتية خاصة وبالذات في المسلكين الثقافيين بمدينة الأحلام ودار زمان وهذه الأجهزة تمكن من تشغيل مفرداتها بطريقة ذكية مركزية التحكم في بعضها بطريقة أوتوماتيكية في بعضها الآخر وبطريقة آلية في مواضع خاصة.

5 - معاينة العقار : عند معاينة الخبير للعقار كانت فضاءات المتحف ومسلك دار زمان مفتوحة للعموم وقد قامت إدارة المركب الثقافي بصيانة بسيطة لهذه الفضاءات سواء كانت داخلية أم خارجية فكانت مكوناته دون زيادة او نقصان وقد وجدها الخبير المنتدب على الحالة نفسها التي عاينها سابقا (سنة 2012).

أما الفضاءات الغير مفتوحة للعموم فهي على حالة تستوجب الصيانة.

أغلب المعدات الفنية في حالة حسنة خاصة ولكن المعدات الفنية المائية تستوجب الصيانة وبعضها يستوجب التجديد.

6- طريقة البناء المعتمدة : اعتمدت طرق البناء التقليدية المحترمة للمواصفات الفنية الجاري بها العمل في البناء الأولى للنزل والمركب الثقافي :

اعتمد البناء على الخرسان المسلح في الأسس "والهوردي" في الأسقف والأجر المفرغ مزدوجا بالحوائط الخارجية وأحاديا بالنسبة للحوائط الداخلية.

أما البلاط الأرضي فهو إسمنتي مرخم في أغلب المحلات ماعدى فضاءات الاستقبال والمطعم والممرات المؤدية إليها فبالرخام المحلي في بعضه وبالرخام المستورد في البعض الآخر. استعملت اللياسة "الليقة" عموما بالحوائط والأسقف بالاسمنت والجير. كما استعمل بهذه الأماكن الدهن المائي العادي وفي بعض منها بفضاءات الاستقبال الدهن المائي على الطلاء الجيري السميك "الماستيك".

وقد استعملت الأسقف الثانوية الجبسية وفي

فضاءات | الاستقبال | والمطاعم | وقاعة

الاجتماعات وبعض الممرات وكذلك في بعض الغرف والمحلات الأخرى.

جميع الأسقف المسطحة مغلفة بغشاء عازل عن تسريب المساه.

أما الأسقف المقببة فبغشاء إسمنتي ثم جيري.

وكانت القباب مكسوة بمربعات خزفية على النمط الشرقي.

كان الخزف من المواد المستعملة بامتياز في صنعه التقليدي وتشكيله في لوحات فنية وتركيبه حتى الفواضل منه وقع استغلالها في تشكيلات فنية فريدة.

كما أن للجبس استعمالات هامة وخاصة منها المنقوشة والممزوجة بالبلور الملون. وكانت للمواد الطبيعية من حجارة وطوب وخشب وجريد مكانة هامة في تهيئة الفضاءات ذات العلاقة بالفترات التاريخية السابقة لعهدنا هذا .

وكانت استعمالاتها ذكية تفي بالحاجة على مستوى الصلابة أو على مستوى المظهر الجمالي والمدلول التاريخي.

كما توجد بناءات ديكور أهمها الكهوف المجسمة لتشكيلات القماش الخشن والجبس والأبواب والنوافذ وبعض التشكيلات الهندسية الأخرى المركبة على جدران عاتمة أنجزت كلها على الطريقة الديكور السينمائي ولكن الثابت.

نوعية اغلب مواد البناء المستعملة ممتازة وأثبتت ديمومتها ورغم ذلك وفي العديد من الأماكن توجد تصدعات بالجدران جراء انتفاخ الطبقة الطينية الأرضية.

وهذه إشكالية موجودة قدم البنايات ووقع التعامل معها دوريا كلما دعت الحاجة لذلك. وقد تبين للخبير المنتدب حجم التصدعات بالجدران والأرضيات والأسقف للعديد من الفضاءات بالمتحف وكذلك بالنزل والأماكن التي توجد في هذه التصدعات هي الأماكن نفسها التي أشار إليها الخبير في تقريره المؤرخ سنة 2016.

7- توابع العقار : أكد الخبير أنه عدى ما اطلع عليه لا توجد للعقار المذكور توابع عدى ما تم ذكره.

8- وجه استغلال العقار : يستغل حاليا صاحب المشروع الجزأين الأولين من المركب الثقافي والسياحي "المتحف" ومسلك ألف ليلة وليلة" المفتوحين للعموم.

أما الجزء الثالث منه "دار زمان" وكذلك النزل فهما مقفلان.

وفي الفترات التي سبقت إقامة النزل والمركب الثقافي فكان هذا الأخير مستغلا مباشرة من صاحب المشروع ومنذ إحداثه وكان النزل

مستغلا من صاحب المشروع سنين عديدة وفي سنين أخرى من طرف شركات سياحية أجنبية كما هو في السنوات التي سبقت هذا الإقفال.

9- مداخيله الاعتيادية : حس ما ذكره الخبير فإنه لا يستطيع التعرف على المداخيل الاعتيادية للنزل ولا المركب الثقافي ولا تقديرها.

الثمن الافتتاحي : خمسة وعشرون مليونا وثمانمائة وثلاثة وأربعون ألفا وثمانمائة دينار (000،25.843.800 د) دون المصاريف التي سيعلن عنها يوم الجلسة.

تاريخ البتة ومكانها : الأربعاء التاسع عشر من شهر أكتوبر سنة ألفين وستة عشرة (19 أكتوبر 2016) بالمحكمة الابتدائية بتوزر. زيارة العقار : ممكنة كل يوم.

ولا يمكن المشاركة إلا بعد تامين ثلث الثمن الافتتاحي أو تقديم شيك مشهود بتوفر الرصيد أو ضمان بنكي لا رجوع فيه.

وعلى الأجانب تقديم رخصة الوالي المسبقة.