بيع بالمزاد العلني إثر عقلة عقارية

بيع بالمزاد العلني إثر عقلة عقارية

مكتب الأستاذ

عادل عانسي

المحامي لدى التعقيب

شارع الحبيب بورقيبة قفصة

الهاتف : 76.201.003

الدائن العاقل :

الشركة التونسية للبنك في شخص ممثلها القانوني، شركة خفية الاسم مرسمة بالسجل التجاري بالمحكمة الابتدائية بتونس تحت عدد B182331996، مقرها الاجتماعي بنهج الهادي نويرة تونس (بوصفها حالة محل كل من البنك القومي للتنمية السياحية وبنك التنمية للاقتصاد التونسي سابقا، بموجب اتفاقية اندماج بالاستيعاب بتاريخ 21 فيفري 2001 والصادرة بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية عدد 41 بتاريخ 6 مارس 2001). المدين المعقول ضده :

الشركة السياحية والثقافية بتوزر "دار شريط" في شخص ممثلها القانوني، شركة خفية الاسم، مرسمة بالسجل التجاري

بالمحكمة | الابتدائية | بتوزر | تحت | عد

B127682000، مقرها الاجتماعي بالمنطقة السياحية بتوزر – ولاية توزر.

المحامي القائم بالتتبع :

الأستاذ عادل عانسي، المحامي لدى التعقيب الكائن مكتبه بشارع الحبيب بورقيبة قفصة.

تعيين العقار المجراة عليه العقلة :

يتمثل في كامل العقار موضوع الرسم العقاري عدد 768 توزر المسمى "المركب السياحي والثقافي دار شريط" (مراجع إيداع ترسيم حقوق المعقول ضدها : مجلد 02 توزر عدد 620 بتاريخ 14 ماي 2001) ذي الأوصاف التالية :

معاينة العقار :

قام الخبير بمعاينة العقار المعقول على فترات مختلفة فوجد جميع الفضاءات الداخلية على حالة مستقرة كما هي في شهر سبتمبر 2012 أما الفضاءات الخارجية فعلى حالة تستوجب الصيانة وبالنسبة لبعضها وخاصة منها الحدائق فهي تكاد معدومة لعدم القيام بسقي الأشجار وري نباتات الزينة. فما بقي منها سوى القليل الذي قاوم العطش وتعاظمت فيها الشجيرات الطفيلية التي اكتسحت المكان.

أ- موقع العقار :

يقع العقار بالمنطقة السياحية بمدينة توزر يحده من الجهة الشرقية حيث المدخل الرئيسي الطريق السياحية ومن الجهة الشمالية نزل الحفصي في جزء ومأوى سيارات عمومي في جزء أخر ومن الجهة الغربية نزل رأس العين ومن الجهة الجنوبية المسلك السياحي المؤدي إلى رأس العين. ب- مساحة العقار :

تبلغ مساحة العقار 2 هك 87 آر 95 ص. ويبلغ محيطه 715 مترا في خطوط مستقيمة في بعضها ومنحنية في بعضها الآخر.

يبلغ طول واجهته الشرقية على الطريق السياحية 100 متر وحدوده من الشمال 2015 متر ثم على مستوى نزل رأس العين غربا 80. ثم على مستوى الجنوب وعلى طول المسلك السياحي المؤدي لرأس العين 267 مترا.

ج- محتوى العقار :

يحتوي العقار على جزئين اثنين مستقلين الواحد عن الآخر وهما نزل دار شريط، وهو

نزل مصنف 5 نجوم، والمركب الثقافي دار شريط بمكوناته المختلفة وهما مؤسستان اقتصاديتان مستقلتان ومختلفتان من حيث الوظيفة ومن حيث الهيئة.

وتتمثل مكونات العقار في العناصر التالية : 1- الأرض.

2- السياج.

3- النزل.

4- المركب الثقافي.

1- الأرض : تبلغ المساحة الجملية للعقار 28795 مترا مربعا بحيث يمتد النزل على مساحة أرض قدرها 14345 مترا مربعا ويمتد المركب الثقافي على مساحة 14450 مترا مربعا.

2- السياج : يبلغ محيط العقار 715 مترا يحيط به، من بعض جوانبه، سياج (في طول 380 مترا) وفي البعض الآخر ارتكزت البناءات على حدود الأرض. ويوجد جزء منه غير محيط بالسياج وهو محاذ للطريق العام أمام مدخل النزل. واختلفت هيئة السياج من الواجهة على الطريق السياحية أين بدى متعريا ليمسح بمشادة البنايات التي وراءها ومن الوراء حيث الجيران من النزل أو على مستوى محلات الخدمات بالنسبة للنزل أو للمركب الثقافي، أين بدى عاليا وعاتما. وفي هذه الحالة، كانت المفرادات التي تعلوه توحي بمميزات المكان.

3- النزل : يتكون النزل من :

• بناية رئيسية ذات ثلاث طوابق مساحتها الجملية المغطاة تبلغ 8225 مترا مربعا.

• مركب تنشيطي وترفيهي ذا طابق سفلي جزئي وطابق ارضي حول مسبح ويبلغ مساحته المغطاة الجملية 955 مترا مربعا. - فضاءات خارجية للترفيه والاسترخاء وممرات ومسطحات متعددة الوظائف.

• بناية ثالثة تبلغ مساحتها المغطاة 360 مترا مربعا وبها محلات العملة وبجانبها ملعب كرة المضرب.

4- المركب الثقافي : يتكون المركب الثقافي من عناصر أربعة وهي :

• المتحف ببناءاته وفضاءاته الأرضية والعلوية والسفلية.

• مسلك دار زمان ببناءاته وفضاءاته الأرضية والعلوية.

• مسلك ألف ليلة وليلة (مدينة الأحلام) ببناءاته وفضاءاته الأرضية والعلوية والسفلية. - فضاءات الخدمات التقنية والمخازن ومحلات العملة.

• لهذا المركب فضاءات مشتركة للمكونات

المذكورة | كالمحلات | الادارية | ومحلات

الاستقبال والخدمات والفضاءات التجارية والسكنية بعضها لاستغلال خاص لصاحب المشروع وبعضها الأخر لاستقبال الضيوف. وقد أوردت جميعها ضمن مكونات المتحف. كما تتداخل بناءات بعض هذه الفضاءات فتعلو تارة بناءات المتحف وتعلوها تارة أخرى بناءات مسلك دار زمان، إذا أن هذا الأخير جديد العهد وأحدثت من أجله بعض التغييرات على الصفة الأولية للمشروع.

5- طريقة البناء : اعتمدت طرق البناء التقليدية المحترمة للمواصفات الفنية الجاري بها العمل في البناء الأولى للنزل المركب الثقافي :

اعتمد البناء على الخرسان المسلح في الأسس و"الهوردي" في السقف والأجر المفرغ مزدوجا بالحوائط الخارجية وأحاديا بالنسبة للحوائط الداخلية.

أما البلاط الأرضي فهو إسمنتي مرخم في أغلب المحلات ما عدى فضاءات الاستقبال والمطعم والممرات المؤدية إليها فبالرخام المحلي في بعضه وبالرخام المستورد في البعض الأخر.

استعملت اللياسة "الليقة" عموما بالحوائط والسقف بالاسمنت والجير.

كما استعمل بهذه الأماكن الدهن المائي العادي وفي بعض منها بفضاءات الاستقبال الدهن المائي على الطلاء الجيري السميك الماستيك.

وقد استعملت الأسقف الثانوية الجبسية في

فضاءات | الاستقبال | والمطاعم | وقاعة

الاجتماعات وبعض الممرات وكذلك في بعض الغرف والمحلات الأخرى. جميع الأسقف المسطحة مغلفة بغشاء عازل عن تسريب المياه أما الأسقف المقببة فبغشاء إسمنتي ثم جيري وكانت القباب مكسوة بمربعات خزفية على النمط الشرقي.

كان الخزف من المواد المستعملة بامتياز في صنعه التقليدي وتشكيله في لوحات فنية وتركيبه حتى الفواضل منه وقع استغلالها في تشكيلات فنية فريدة.

كما كان للجبس استعمالات هامة وخاصة منها المنقوشة والممزوجة بالبلور الملون.

وكانت للمواد الطبيعية من الحجارة وطوب وخشب وجريد مكانة هامة في تهيئة الفضاءات ذات العلاقة بالفترات التاريخية السابقة لعهدنا هذا وكانت استعمالاتها ذكية تفي بالحاجة على مستوى الصلابة أو على مستوى المظهر الجمالي والمدلول التاريخي.

كما توجد بناءات ديكور أهمها الكهوف المجسمة بتشكيلات القماش الخشن والجبس والأبواب والنوافذ وبعض التشكيلات الهندسية الأخرى المركبة على جدران عاتمة أنجزت كلها على طريقة الديكور السينمائي ولكن الثابت.

نوعية أغلب مواد البناء المستعملة ممتازة وأثبتت ديمومتها ورغم ذلك وفي العديد من الأماكن توجد تصدعات بالجدران جراء انتفاخ الطبقة الطينية الأرضية وهذه إشكالية موجودة قدم البنايات ووقع التعامل معها دوريا كلما دعت الحاجة لذلك.

إلا أنه وطيلة الفترة التي كان المركب فيها مغلقا زادت التصدعات والاخلالات بالجدران والأرضيات المختلفة.

6- تشخيص المساحة الخضراء والأشجار المثمرة والحدائق المتواجدة بالعقار :

تتكون المساحة الخضراء بعقار الشركة السياحية والثقافية بتوزر "دار شريط" من

مجمعات خمسة بمساحة جملية تقدر ب 7500 مترا مربعا وتنقسم إلى فضاءات خمسة كما يلي :

• فضاء عدد 1 مساحته تقارب ال 650 مترا مربعا بمدخل المتحف.

• فضاء عدد 2 مساحته تقارب ال 500 مترا مربعا بين النزل والمتحف.

• فضاء عدد 3 مساحته تقارب ال 650 مترا مربعا بمسلك ألف ليلة وليلة.

• فضاء عدد 4 مساحته تقارب ال 5200 مترا مربعا ممتد بين مسلك ألف ليلة وليلة والنزل الذي يوجد به ممر واد اصطناعي بمساحة تبلغ 1200 مترا مربعا وبحيرة اصطناعية بمساحة تبلغ 300 مترا مربعا. - فضاء عدد 5 مساحته تقارب ال 500 مترا مربعا بمدخل الخدمات للنزل.

7- وصف المساحة الخضراء والأشجار المثمرة والحدائق المتواجدة بالعقار :

وتتنوع هذه الفضاءات التي تتواجد فيها أشجار وشجيرات الزينة مع الأشجار الغابية ونجد منها فصول متنوعة من النخيل موزعة بين فضاءات المركب الثقافي وفضاءات النزل وهذه النخيل منها القديم ومنها المستحدث وأغلبها مغروس من أجل الزينة وليس من أجل الإنتاج وهو لا يستجيب لتنظيم الري المحكم.

8- توابع العقار : حسب ما اطلع عليه الخبير، لا توجد توابع للعقار المعقول عدى ما ذكر. 9- وجه استغلال العقار :

عند قيام الخبير بمعاينة العقار وجده في حالة إقفال كما وجد العديد من الأبواب موصدة بجدار مبني بثبات خشية التعرض لأعمال سرقة أو تخريب، حتى عند الدخول لبعض المحلات استوجب القيام بأشغال خاصة للحفاظ على سلامة المكان.

أما في الفترات التي سبقت أقفال النزل والمركب الثقافي فكان هذا الأخير مستغلا مباشرة من صاحب المشروع ومنذ إحداثه

وكان النزل مستغلا من صاحب المشروع سنين عدة وفي سنين أخرى من طرف شركات سياحية أجنبية كما هو في السنوات التي سبقت هذا الإقفال.

10- مداخيله الاعتيادية : لم يتمكن الخبير من التعرف على المداخيل الاعتيادية للنزل ولا للمركب الثقافي ولا تقديرها.

التحملات الموظفة على العقار المعقول :

1- رهن اختياري لفائدة بنك الجنوب (أي بالتجاري بنك حاليا) توثقة لمبلغ قدره 000د750.000.

2- رهن اختياري لفائدة الشركة التونسية للبنك توثقة لمبلغ قدره 000د2642800. 3- رهن اختياري لفائدة الشركة التونسية للبنك توثيقة لمبلغ قدره 000د3164600. 4- رهن اختياري لفائدة الشركة التونسية السعودية للاستخلاص توثقة لمبلغ قدره 000د691.500.

5- رهن اختياري لفائدة العربية للاستخلاص توثقة لمبلغ قدره 333د636.976.

6- رهن اختياري لفائدة شركة الاستيفاء توثقة لمبلغ قدره 333د735.000.

7- إنذار قائم مقام عقلة عقارية لفائدة الشركة التونسية للبنك.

قيمة الثمن الافتتاحي :

عملا بالإذن على العريضة عدد 13675 الصادر عن السيد رئيس المحكمة الابتدائية بتوزر بتاريخ 27 نوفمبر 2013 توصل الخبير المنتدب السيد رضا الرقيق إلى تحديد قيمة العقار المعقول بما قدره خمسة وعشرون مليونا وثمانمائة وثلاثة وستون ألفا وخمسمائة دينارا (25.683.500.000) تضاف إليها الأجور والمصاريف الممتازة طبقا للمبلغ الذي سيقع تسعيره يوم الجلسة.

تاريخ ومكان البتة :

تجرى عملية تبتيت العقار موضوع هذه العقلة لدى دائرة البيوعات العقارية بالمحكمة الابتدائية بتوزر، بجلستها المقرر انعقادها يوم

الاربعاء الموافق للخامس عشر من شهر

أفريل | سنة | ألفين | وخمسة | عشر

(2015/04/15) على الساعة التاسعة صباحا وما يليها بقاعة الجلسات الاعتيادية بمقر قصر العدالة بتوزر.

ملاحظة :

يمكن زيارة ومعاينة العقار موضوع العقلة كامل أيام الأسبوع ويتعين على كل راغب في المزايدة أن يؤمن ثلث الثمن الافتتاحي بصندوق الودائع والأمانات أو يقدم شيكا مشهودا بتوفير رصيده أو ضمانا بنكيا لا رجوع فيه، كما يتعين عليه إنابة محامي في الغرض، ويضاف إلى ذلك بالنسبة للأجانب الاستظهار بالتراخيص الإدارية من السلط المختصة.