بيع بالمزاد العلني لمنابات مشاعة إثر عقلة عقارية
مكتب الأستاذ ذاكر المقرون
المحامي لدى التعقيب
4 مكرر نهج مالي الطابق الخامس مكتب عدد 2 البلفدير 1002 تونس
الهاتف : 71890398
الفاكس : 71.891602
رقم الهاتف الجوال : 98267576
البريد | الالكتروني | :
dhakermagroun@yahoo.fr
المعرف الجبائي : 797021/F
الدائن العاقل : بنك الأمان في شخص ممثله القانوني وهي شركة خفية الاسم مقره الاجتماعي بشارع محمد الخامس تونس معرفه الوحيد 0000221 M مقره الاجتماعي بشارع محمد الخامس تونس. المعقول عنه :
1) محمد الأسعد بن أحمد بوشرارة صاحب بطاقة تعريف وطنية عدد 00412603 والكائن مقره ببلوك النخيل 1 شقة 3 المنزه السادس الكفيل العيني للمدينة الأصلية شركة بيازا نوفانا SOCITE PIAZZA NOVANA في شخص ممثلها القانونى. الكائن مقرها أولا : بعمارة ب شقة 1 المنار 1 تونس وثانيا بالمحل عدد 51 الكائن بالمركب التجاري حدائق سكرة كارفور.
المحامي القائم بالتتبع : الأستاذ ذاكر المقرون المحامي لدى التعقيب الكائن مكتبه بعدد 4 مكرر نهج مالي الطابق الخامس مكتب عدد 2 البلفيدير 1002 تونس معرفه الجبائي 797021/F.
وصف المنابات الشائعة التي ستعرض للبيع عند الاقتضاء :
يحيط بالعقار أراضي فلاحية مماثلة ذات صبغة فلاحية من بينها الرسم العقاري عدد 548 منوبة.
- الوضعية العقارية :
يتمثل العقّار في قطعة أرض فلاحية تحمل رقم 53 مرسمة بالسجل العقاري كائنة بجبل عمار عمادة شباو معتمدية وادي الليل ولاية منوبة موضوع الرسم العقاري عدد 102833 تم تحويره بالرسم عدد 9804 منوبة الملك المسمى "لطيفة 28" البالغة مساحته الجملية 37 290 متر مربع والمجزأ إلى 37 290 جزء ما يوافق 90ص 79آر 3 ه يعود العقار بالملك إلى عدة أطراف من بينهم المطلوب السيد محمد الأسعد بن محمد أحمد بوشرارة الذي يملك في العقار أجزاء مشاعة تساوي 17 960 متر مربع ما يوافق 60ص 79 آر 1 ه.
- تركيبة العقار :
حسب المعاينة الميدانية ثبت وجود قطعة أرض فلاحية تمثل كامل العقار موضوع الرسم 9804 منوبة تبلغ كامل مساحتها 90ص 27 آر 3 ه ويملك فيها المطلوب أجزاء مشاعة غير محددة تبلغ مساحتها حسب شهادة الملكية 60 ص 79 آر 1 ه تتكون أرضية العقار من منخفضات ومرتفعات وبها انحدارات وهي تعتبر منطقة جبلية مغروسة بأشجار الزيتون الجبالي.
- الحالة الراهنة للعقار :
حسب المعاينة الميدانية ثبت للاختبار أن العقار يوجد داخل منطقة فلاحية جبلية و أن منابات المطلوب مشاعة في الرسم عدد 9804 منوبة
لتقدير قيمة العقار لابد من تقدير قيمة قطعتي الأرض الراجعة بالملك للمطلوب والمكونة للرسم العقاري عدد 20490 منوبة البالغة مساحته الجملية 25.661 هكتار وكذلك تقدير قيمة المنشآت المحدثة فوقه - تقدير قيمة الأرض :
لإنجاز الغرض قام الاختبار بالبحث والاسترشاد لدى الفلاحين العاملين والقاطنين بالمكان حول الأثمان المتداولة بالجهة
والمتعلقة بالأراضي الفلاحية كما توخا الاختبار لتقدير قيمة المنابات المشاعة غير المفرزة الراجعة بالملك للمطلوب، طريقة تطبيق الفصل 411 جديد من مجلة المرافعات المدنية و التجارية قانون 82 لسنة 2002 المؤرخ في أوت 2002 والقاضي بالبحث عن عقارات مجاورة مشابهة لعقار النزاع من حيث الموقع والصبغة، تم بيعها بالجهة وذلك بغاية التنظير بها
- التنظير بعقد بيع :
وبمزيد البحث والتحري والاسترشاد تم العثور على عقد بيع لمنابات على الشياع قريبة من العقار موضوع الاختبار وهو العقار موضوع الرسم عدد 5315 منوبة الكائن بشباو بالمنطقة الجبلية جبل عمار.
بيعت المنابات المحددة ب 1684.983 جزء أي ما يعادل 1685 متر مربع بما قدره 4.158.401 د أي بحساب 2.468 د المتر المربع الواحد الموافق لثمن 24 680 د الهكتار الواحد تم البيع بتاريخ 20 جانفي 2017
يمكن تحيين هذا الثمن إلى غاية جانفي 2024 وهي السنة السابقة لإجراء الاختبار وذلك بالاعتماد على المؤشر العام للأسعار أين كان بتاريخ العقد المنظر به في حدود 825.4 ووصل إلى 1375.7 بتاريخ السنة السابقة لعملية الاختبار فيكون الفارق يساوي 550.3 نقطة (1375.7 – 825.4= 550.3 نقطة)
وبذلك تكون النسبة المئوية في ارتفاع الأسعار حسب القاعدة الثلاثية تساوي % 66.67 )100 x 550.3 : 825.4 = % 66.67( بعد إضافة هذه النسبة المئوية في ارتفاع الأسعار إلى قيمة المتر المربع الواحد المنظر به، تكون القيمة المحينة له سنة 2024 تساوي 4.113 (2.468 د % 166.67 x = 4.113 د)
في سنة 2025 تاريخ إجراء الاختبار تصبح هذه القيمة تساوي حوالي 4.500 د المتر المربع الواحد وذلك بزيادة قرابة % 10 للقيمة المحينة وهو ما يوافق ثمن 45 000 د للهكتار الواحد.
صفحة 9على هذا الأساس تكون قيمة المنابات الراجعة بالملك للمطلوب والمضبوطة ب 17 960 متر مربع، تساوي 80 820 د
(4.500 د 17 960 x م2 = 80 820 د). هذا وأن الوصف والتشخيص المذكور قام به الخبير العدلي السيد النوري اللحياني حسب تقريره المعدل من قبل جناب السيد رئيس المحكمة الابتدائية بمنوبة في 18 نوفمبر 2025 والمأذون فيه بموجب الإذن على عريضة الصادر عن رئيس المحكمة الابتدائية بتونس عدد 89602 بتاريخ 17 أفريل 2025
الثمن الافتتاحي :
عين الخبير العدلي السيد النوري اللحياني القيمة الجملية للمنابات الشائعة المعروضة للبيع والراجعة بالملكية للمعقول عنه محمد الأسعد بن أحمد بوشرارة بثمن جملي قدره ثمانون ألف وثمانمائة وعشرون دينار (000،80.820 د) وهو الثمن الافتتاحي للبتة يضاف له مصاريف البتة وأجرة المحاماة عنها حسبما سيقع تقدير ذلك من طرف دائرة البيوعات العقارية بالمحكمة الابتدائية بمنوبة. تاريخ البتة :
يقع تبتيت المنابات الشائعة الموصوفة أعلاه بدائرة البيوعات العقارية بالمحكمة الابتدائية بمنوبة بإحدى القاعات المخصصة لذلك بمقر المحكمة المذكورة الكائنة بطريق ماطر كلم 7 منوبة وذلك يوم الأربعاء الموافق للتاسع من شهر سبتمبر من سنة ألفين وستة وعشرون (9 سبتمبر 2026) وعلى الساعة التاسعة صباحا وما يليها.
الاطلاع على كراس الشروط فليتصل بكتابة المحكمة أو بمكتب المحامي القائم بالتتبع أين توجد نسخة من كراس الشروط هذه.
المزايدة : على كل راغب في المزايدة تأمين ثلث (3/1) الثمن الافتتاحي بالخزينة العامة للبلاد التونسية أو تقديم بمبلغه شيكا مشهودا بتوفر الرصيد أو ضمان بنكي بواسطة محام على الأجانب الحصول مسبقا على رخصة الوالي.