Arrêté du ministre de l'équipement et de l'habitat du 18 septembre 1997, portant approbation du guide des investisseurs et des promoteurs privés dans le secteur de promotion immobilière

Le ministre de l'équipement et de l'habitat,

Vu le code d'incitations aux investissements promulgués par la loi n° 93-120 du 27 décembre 1993,

Vu le décret n° 74-93 du 15 février 1974, fixant les attributions du ministère de l'équipement, tel qu'il a été complété par le décret n° 92-248 du 3 février 1992,

Vu le décret n° 88-1413 du 22 juillet 1988, portant organisation du ministère de l'équipement et de l'habitat, tel qu'il a été modifié et complété par le décret n° 92-249 du 3 février 1992.

Vu l'arrêté du 21 février 1995, relatif aux services administratifs rendus par les services et les établissements relevant du ministère de l'équipement et de l'habitat et les conditions de leur octroi,

Vu le guide des investisseurs et des promoteurs privés dans le secteur de promotion immobilière,

Arrête :

Article premier. - Est approuvé le guide des investisseurs et des promoteurs privés relatif au secteur de promotion immobilière et annexé au présent arrêté.

Art. 2. - Tous les services concernés sont chargés de veiller à l'application de ce guide.

Art. 3. - Les services concernés du ministère de l'équipement et de l'habitat procèdent, le cas échéant, à la mise à jour de ce guide.

Art. 4. - Les services concernés du ministère de l'équipement et de l'habitat mettent ce guide à la disposition des investisseurs et des promoteurs privés.

Art. 5. - Le présent arrêté est publié au Journal Officiel de la République Tunisienne.

Tunis, le 18 septembre 1997.

Le Ministre de l'Equipement et de l'Habitat
Ali Chaouch

Vu

Le Premier Ministre
Hamed Karoui

Champ d'application

Le présent guide d'investissement s'applique dans le secteur de la promotion immobilière dont les prestations sont les suivantes :

• lotissement et aménagement des terrains destinés principalement à l'habitat, à l'industrie ou aux services,
• la construction ou la rénovation d'immeubles à usage d'habitation, commercial, professionnel, administratif, industriel ou pour les activités de services et destinés à la location ou à la vente.

Les investissements dans les activités ci-dessus mentionnées sont réalisées librement, sous réserve de satisfaire aux conditions d'exercice de ces activités et de déposer une déclaration d'investissement auprès du guichet unique de l'agence de promotion de l'industrie conformément à la législation et aux règlement en vigueur. Ce dernier délivre au promoteur une "Attestation de dépôt de déclaration d'investissement".

Procédure et formalités administratives de réalisation du projet

A - Promotion immobilière :

Etape 1 : Octroi de l'attestation de dépôt de déclaration d'investissement.

Intervenant : Guichet unique de l'agence de promotion de l'industrie.

Procédure : Dépôt d'une déclaration d'investissement (formulaire à fournir par les services du guichet unique de l'agence de promotion de l'industrie et à remplir par le promoteur).

Référence : - Loi n° 93-120 du 27 décembre 1993 portant promulgation du code d'incitations aux investissements.

• Décret n° 96-632 du 15 avril 1996, modifiant le décret n° 94-492 du 28 février 1994, portant fixation des listes des activités relevant des secteurs prévus par les articles 1, 2, 3 et 27 du code d'incitations aux investissements.

Etape 2 : Agrément pour l'exercice de la profession d'un promoteur immobilier.

Intervenant : Direction générale de l'habitat (Ministère de l'équipement et de l'habitat, cité Jardins - 1030 Tunis).

Procédure : * Pour les personnes physiques,

Dépôt d'un dossier complet comportant :

• une demande d'agrément sur papier simple,
• une attestation bancaire justifiant la souscription d'un capital de 150.000 dinars au minimum entièrement libéré et versé en numéraire dans un compte bloqué,
• un bulletin n° 3 et un certificat de non faillite du demandeur d'agrément datant de 3 mois au plus,
• une déclaration indiquant les références professionnelles du demandeur d'agrément et éventuellement son ancienneté dans la profession (Curriculum vitae),
• la liste des agents techniciens avec la qualification et la spécialité professionnelle de chacun d'eux ou un engagement de s'assurer le concours des hommes de l'art (légalité),
• une déclaration sur l'honneur de réserver le capital libéré à la réalisation des projets de promotion immobilière (légalisée),
• une fiche de renseignements dûment remplie par les soins du demandeur d'agrément (fournie par l'administration),
• photocopie de la carte d'identité nationale du demandeur d'agrément.

• Pour les personnes morales :

Dépôt d'un dossier complet comportant :

• une demande d'agrément sur papier simple,
• une attestation bancaire justifiant la souscription d'un capital de 150.000 dinars au minimum entièrement libéré et versé en numéraire dans un compte bloqué,
• un bulletin n° 3 et un certificat de non faillite du demandeur d'agrément datant de 3 mois au plus,
• la liste nominative des membres du conseil d'administration ou des premiers fondateurs (pour les sociétés anonymes),
• un projet des statuts de la société paraphé par le gérant ou fondateur,
• une déclaration indiquant les références professionnelles du gérant ou fondateur et éventuellement son ancienneté dans la profession (Curriculum vitae),
• la liste des agents techniciens avec la qualification et la spécialité professionnelle de chacun d'eux ou un engagement de s'assurer le concours des hommes de l'art (légalité),
• une déclaration sur l'honneur de réserver le capital libéré à la réalisation des projets de promotion immobilière (légalisée),
• une fiche de renseignements dûment remplie par les soins du demandeur d'agrément (fournie par l'administration),
• photocopie de la carte d'identité nationale du gérant ou fondateur et des principaux actionnaires.

Etape 3 : Instruction du dossier et sa présentation à la commission consultative de la promotion immobilière.

Délai : 90 jours.

Etape 4 : Notification de la décision du ministre de l'équipement et de l'habitat au bénéficiaire.

Délai : 20 jours.

Référence : Arrêté du ministre de l'équipement et de l'habitat du 27 novembre 1991, précisant les critères d'agrément des promoteurs immobiliers.

B - Classement des investissements d'un projet d'habitat à caractère social ou prioritaire :

Etape 1 : Classement des investissements d'un projet d'habitat à caractère social ou prioritaire.

Intervenant : Direction générale de l'habitat (Ministère de l'équipement et de l'habitat, cité Jardins - 1030 Tunis).

Procédure : Dépôt d'un dossier du projet,

(Le dossier doit comporter les pièces exigées au cahier des charges générales de la promotion immobilière approuvé par le décret n° 91-1330 du 26 août 1991).

Etape 2 : Instruction du dossier et sa présentation à la commission consultative de la promotion immobilière.

Délai : 60 jours.

Etape 3 : Notification de la décision du ministre de l'équipement et de l'habitat au bénéficiaire.

Délai : 20 jours.

Référence : Décret n° 91-1330 du 26 août 1991, portant approbation du cahier des charges générales de la promotion immobilière,

• Arrêté du ministre de l'équipement et de l'habitat du 27 novembre 1991, portant définition de l'habitat à caractère social ou prioritaire.

Avantages communs et spécifiques

A/ Avantages communs :

1 - Dégrèvement fiscal :

• Les personnes physiques ou morales qui souscrivent au capital initial ou à l'augmentation des sociétés opérant dans l'activité de la promotion immobilière, bénéficient du dégrèvement des revenus ou bénéfices réinvestis dans la limite de 35% des revenus ou bénéfices nets sousmis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques ou à l'impôt sur les sociétés, sous réserve du minimum d'impôt.

• Les sociétés qui réinvestissent tout ou partie de leurs bénéfices au sein d'elles-mêmes, bénéficient du dégrèvement fiscal des sommes réinvesties dans la limite de 35% des bénéfices nets sousmis à l'impôt sur les sociétés, sous réserve du minimum d'impôt.

2 - Amortissement dégressif :

Les entreprises peuvent opter pour le régime de l'amortissement dégressif au titre du métariel et des équipements acquis dont la durée d'utilisation dépasse sept années selon le régime de l'amortissement linéaire prévu par le code de l'impôt sur le revenu des personnes physiques et l'impôt sur les sociétés, à l'exclusion du mobilier et du matériel de bureau.

3 - Régime de faveur au titre des équipements :

• sont exonérés des droits de douane et des taxes d'effet équivalent les équipements importés n'ayant pas de similaires fabriqués localement et supportent la taxe sur la valeur ajoutée au taux de 10%.

• les équipements fabriqués localement bénéficient de la suspension de la taxe sur la valeur ajoutée et du droit de consommation.

B/ Avantages spécifiques :

Outre les avantages communs prévus par le code d'incitations aux investissements, le promoteur immobilier peut bénéficier des avantages spécifiques :

1 - Les sociétés de promotion immobilière qui réalisent des projets d'infrastructures et d'équipements collectifs, selon les zones d'encouragement au développement régional, bénéficient d'une déduction de 50% des revenus ou des bénéfices provenant de ces projets de l'assiette de l'impôt sur le revenu des personnes physiques ou de l'impôt sur les sociétés.

2 - Les projets réalisés par les promoteurs immobiliers relatifs à l'habitat social, à l'aménagement de zones pour les activités agricoles, touristiques, industrielles et à la construction de bâtiments destinés aux activités industrielles, donnent lieu au bénéfice de la déduction de 50% des revenus ou bénéfices provenant de la réalisation de ces projets de l'assiette de l'impôt sur le revenu des personnes physiques ou de l'impôt sur les sociétés.

3 - Les investissements classés et relatifs à des projets d'habitat social bénéficient en outre de :

• l'enregistrement au droit fixe des actes d'acquisition :

• des parcelles de terrains nues destinées à être loties aménagées ou des terrains comportant des constructions à démolir destinés à la construction de l'habitat social,

• des parcelles de terrains aménagés pour l'habitat social.

• L'enregistrement au droit fixe des actes d'emprunt, de main-levée d'inscription et de radiation des hypothèques ou de toutes charges relatives au financement du projet.

Les avantages relatifs aux projets d'habitat à caractère social sont tributaires du classement de l'investissement par le ministre chargé de l'habitat. Un dossier de projet doit être, à cet effet, présenté à la direction générale de l'habitat.

4 - Sont enregistrés au droit fixe les contrats relatifs à l'acquisition auprès des promoteurs immobiliers de bâtiments ou terrains aménagés pour l'exercice d'activités économiques ou de terrains destinés à la construction d'immeubles à usage d'habitation à condition qu'ils n'aient pas fait l'objet d'exploitation ou d'une vente antérieure par ces promoteurs.

5 - En vue d'améliorer l'encadrement des entreprises et d'assurer une meilleure utilisation de leur capacité de production, l'État peut prendre en charge durant une période de cinq ans, 50% de la contribution patronale au régime légal de sécurité sociale pour les salaires versés aux agents de nationalité tunisienne titulaires d'un diplôme de l'enseignement supérieur délivré au terme d'une scolarité dont la durée est au moins égale à quatre années après le baccalauréat ou d'un diplôme équivalent et recrutés par les entreprises et ce, à compter de la date de recrutement de l'agent pour la première fois. A cet effet, l'employeur doit soumettre à la caisse nationale de sécurité sociale (bureau régional ou local) une déclaration nominative des recrutés diplômés de l'enseignement supérieur, signée par l'employeur et visée par l'inspecteur du travail de la zone concerné (décret n° 94-494 du 28 février 1994 relatif à la détermination des modalités d'application de la prise en charge par l'État de la contribution patronale au régime légal de sécurité sociale).

L'agence foncière d'habitation et la banque de l'habitat mette à la disposition des promoteurs immobiliers agréés :

• des terrains aménagés pour la réalisation des projets immobiliers,

• des préfinancements des projets après étude des dossiers y afférents.

Ces préfinancements peuvent atteindre 80% du coût du projet pour l'habitat social et 70% pour les autres types de projets.

Les promoteurs immobiliers agréés bénéficient de quota de logements sociaux sur les différents programmes du fonds de promotion du logement pour les salariés.

Les candidats acquéreurs de ces logements bénéficient de crédits d'acquisition sur ledit fonds selon les taux suivants : 90% ou 85% du prix du logement selon le cas.

Références juridiques