بيع بالمزاد العلني إثر عقلة عقارية على عقار مسجل

بيع بالمزاد العلني إثر عقلة عقارية على عقار مسجل

مكتب الأستاذ عادل عانسي

المحامي

شارع الحبيب بورقيبة قفصة

الهاتف : 76 201 003

الدائن العاقل :

الشركة التونسية للبنك في شخص ممثلها القانوني شركة خفية الإسم مرسمة بالسجل التجاري بالمحكمة الإبتدائية بتونس تحت عدد B182331996، ومقرها الإجتماعي بنهج الهادي نويرة تونس(بوصفها حالة محل كل من بنك التنمية للإقتصاد التونسي والبنك القومي للتنمية السياحية سابقا بموجب اتفاقية اندماج بالإستيعاب بتاريخ 21 فيفري 2000 والصادرة بالرائد الرسمي للجمهورية التونسية عدد 41 بتاريخ 6 مارس 2001 ص 697).

المعقول عنها :

الشركة | السياحية | والثقافية | بتوزر

"دار شريط" في شخص ممثلها القانوني، شركة خفية الإسم مرسمة بالسجل التجاري بالمحكمة الإبتدائية بتوزر تحت عدد B127682000، مقرها الإجتماعي بالمنطقة السياحية بتوزر- ولاية توزر.

المحامي القائم بالتتبع :

الأستاذ عادل عانسي، المحامي الكائن مكتبه بشارع الحبيب بورقيبة قفصة.

تعيين العقار المجراة عليه العقلة :

يتمثل في كامل العقار موضوع الرسم العقاري عدد 768 توزر المسمى "المركب السياحي والثقافي دار شريط"(مراجع إيداع ترسيم حقوق المعقول ضدها مجلد 2 توزر عدد 620 بتاريخ 14 ماي 2001) والكائن بالمنطقة السياحية بمدينة توزر، يحده من الجهة الشرقية حيث المدخل الرئيسي الطريق السياحية ومن الجهة الشمالية نزل الحفصي في جزء ومأوى سيارات عمومي في جزء آخر ومن الجهة الغربية نزل رأس العين ومن الجهة الجنوبية المسلك السياحي المؤدي إلى رأس العين في ساحة.

وتبلغ مساحة العقار 2 هك 87 آر 95 ص ويبلغ محيطه 715 م في خطوط مستقيمة في بعضها ومنحنية في بعضها الآخر يبلغ طول واجهته الشرقية على الطريق السياحية 100 م وحدوده من الشمال ثم من الشرق على مستوى مأوى السيارات 53 م ثم على مستوى نزل الحفصي من الشمال 215 م ثم على مستوى نزل رأس العين غربا 80م ثم على مستوى الجنوب وعلى طول المسلك السياحي المؤدي لرأس العين 267م يحتوي العقار على جزأين إثنين مستقلين الواحد عن الآخر وهما نزل دار شريط وهو نزل من صنف 5 نجوم، والمركب الثقافي دار الشريط

بمكوناته | المختلفة | وهما | مؤسستان

إقتصاديتان مستقلتان مختلفتان من حيث الوظيفة ومن حيث الهيئة.

تتمثل مكونات العقار في العناصر التالية : * الأرض،

• السياج،

• النزل،

• المركب الثقافي.

1 الأرض :

تبلغ المساحة الجملية للعقار 28795 متر مربعا بحيث يمتد النزل على مساحة أرض قدرها 14345 مترا مربعا ويمتد المركب الثقافي على مساحة 14450 مترا مربعا، هذه الأرضية قبل استغلالها كانت لها تضاريس مختلفة تركزت على مجرى مياه نابعة من المكان وهي أغلبها طينية (طين أحمر)، وقد تم استغلالها حسب مستويات سطحية مختلفة مكنت من استغلال الفضاءات المتاحة أحسن استغلال بما فيه مجرى المياه المسمى فيما يلي بالواد، ونظرا للخصوصية الطينية لهذه الأرض، فإن تدابير كثيرة التكلفة قد اتخذت عند إنشاء أسس المباني للمحافظة على توازنه وللحيلولة دون وقوع تصدعات في بعض مكوناتها.

2 السياج :

يبلغ محيط العقار 715 مترا يحيط به من بعض جوانبه سياج (في طول 380 متر) وفي البعض الآخر ارتكزت البناءات على حدود الأرض، ويوجد جزء منه غير محيط بالسياج وهو محال للطريق العام أمام مدخل النزل، واختلفت هيئة السياج من واجهة على الطريق السياحية أين بدأ متعريا ليمسح بمشادة البنايات التي وراءها ومن الوراء حيث الجيران من النزل أو على مستوى محلات الخدمات بالنسبة للنزل أو للمركب الثقافي أين بدا عاليا وعاتما وفي هذه الحالة كانت المفردات التي تعلوه توحي بمميزات المكان.

3 النزل :

يتكون النزل من :

بناية رئيسية ذات ثلاث طوابق مساحتها الجملية المغطاة تبلغ 8225 مترا مربعا،

مركب تنشيطي وترفيهي ذو طابق سفلي جزئي وطابق أرضي حول مسبح وتبلغ مساحته المغطاة الجملية 955 مترا مربعا، فضاءات خارجية للترفيه والإسترخاء بها حدائق وممرات ومسطحات متعددة الوظائف، بناية ثالثة تبلغ مساحتها المغطاة 360 مترا مربعا و بها محلات العملة وبجانبها ملعب كرة المضرب.

1-3 | مكونات | الطابق | السفلي | بالبناية

الرئيسية :

الطابق السفلي في جزئه الشرقي تحت أرضي، ويتكون هذا الجزء من محلات الخدمات والمطبخ والمحلات الفنية التي يوجد مدخلها من الجهة الجنوبية حيث مسلك رأس العين، وفي جزئيه الشمالي والغربي اللذان يفتحان مباشرة على الحدائق الداخلية غرف إيواء الحرفاء يتوسطها المطعم الرئيسي المطل مباشرة على فضاءات الإسترخاء والترفيه بحدائقها وممراتها وبناءاتها الخاصة.

2-3 مكونات الطابق الأرضي بالبناية الرئيسية :

الطابق الأرضي تتوسطه فضاءات الإستقبال والتي بها المدخل الرئيسي من الجهة الشرقية عبر البوابة الخارجية ثم مأوى السيارات، كما توجد بها بعض محلات الخدمات كالمطعم والمرافق الصحية للحرفاء وكذلك المحلات الإدارية، ويوجد على يمينها وعلى يسارها جناحين لإيواء الحرفاء.

3-3 | مكونات | الطابق | العلوي | بالبناية

الرئيسية :

الطابق العلوي به غرف لإيواء الحرفاء وتتوسطه أجنحة خاصة رفيعة المستوى، تطل

نوافذ وشرفات هذه الغرف على حدائق النزل وتتوزع حول فناء شمالي وثان جنوبي غير مسقفين وذوي أروقة بقناطر مختلفة الأشكال، وتطل نوافذ وشرفات الأجنحة على المدخل الرئيسي للنزل من جهة وعلى الحدائق وفضاءات الترفيه من جهة أخرى.

4-3 مكونات مركب التنشيط والترفيه :

يتكون هذا المركب من جزء أرضي به مطبخ ومطعم وحمام به غرف استرخاء وفضاءات أخرى مسقفة تطل مباشرة على مسبح وتوجد به ساحة فسيحة متعددة الإستعمالات، ثم من جزء سفلي تحت أرضي به محلات فنية خاصة بالمسبح ومحل تحت الحمام، وجزئيا تحت المطعم غير مستعمل في الوقت الحاضر، كما توجد به مدرجين اثنين تؤديان إلى السطح الفسيح والمهيأ للاستلقاء والتشمس.

5-3 مكونات فضاء الإسترخاء والترفيه : هو عبارة عن فضاءات خارجية خاصة بحرفاء النزل بها تهيئة ممرات خاصة تؤدي بهم إليها من النزل عبر فنائه الشمالي على مستوى الطابق الأرضي، وتتكون هذه الفضاءات الخارجية من :

مدارج غير مسقفة وممرات مبلطة بتشكيلات خزفية خاصة تؤدي إلى مختلف الفضاءات. موقف وسط الممر الرئيسي مسقف بقبة تعلو أعمدة رخامية ومكسوة بمربعات السيراميك.

حدائق متنوعة مساحتها 2350 متر مربع. قنطرة على الوادي تربط هذه الفضاءات مركب التنشيط والترفيه ومواقف على طول سياجه الأنيق.

مسطح ببلاط رخامي تفوت مساحته 440 متر مربع لإستعمالات متعددة خدماتية أو تنشيطية به نافورة مياه.

وتتصل هذه الفضاءات بمدخل ثانوي للنزل جنوبا عبر طريق رأس العين وبمأوى داخلي للسيارات وبملعب كرة المضرب.

6-3 بناية محلات العملة :

هي بناية مستقلة مسقفة بقباء في شكل نصف دائرة بعيدة عن البنايات السابقة وتطل مباشرة على المسلك الجنوبي وبها غرف العملة والمرافق الصحية اللازمة، وهي مرتبطة على مسلك داخلي بين السياج الخارجي وسياج آخر داخلي يمر على طول ملعب التنس على مستوى المستودع الخاص بالغاز الصناعي.

7-3 التجهيزات الثابتة للنزل : تتمثل التجهيزات الثابتة للنزل في :

1- مجموعة من غرف التبريد الراجعة للمطبخ 6- مجمع معالجة المياه الخاص بالمسبح.

2- مجمع التبريد الخاص بالغرف والفضاءات العامة. 7- المحول الكهربائي.

3- مركزية التكييف الخاصة بالغرف والفضاءات العامة. 8- المولد الكهربائي.

4- مركزية التسخين وضخ المياه للنزل. 9- مركزية التسخين للحمام والمسبح.

5- المغسلة 10- البئر ومضخة المياه للري.

4 المركب الثقافي :

يتكون المركب الثقافي من عناصر أربعة وهي :

المتحف ببناءاته وفضاءاته الأرضية والعلوية والسفلية.

مسلك دار زمان ببناءاته وفضاءاته الأرضية والعلوية.

مسلك ألف ليلة وليلة (مدينة الأحلام) ببناءاته وفضاءاته الأرضية والعلوية والسفلية.

فضاءات الخدمات التقنية والمخازن ومحلات العملة.

لهذا المركب فضاءات مشتركة للمكونات المذكورة كالمحلات الإدارية ومحلات الإستقبال والخدمات والفضاءات التجارية والسكنية بعضها لإستغلال خاص لصاحب المشروع وبعضها الآخر لإستقبال الضيوف. وقد أوردت جميعها ضمن مكونات المتحف كما تتداخل بناءات بعض هذه الفضاءات فتعلو تارة بناءات المتحف وتعلوها تارة أخرى بناءات مسلك دار زمان، إذ أن هذا الأخير جديد العهد وأحدثت من أجله بعض التغييرات على الصفة الأولية للمشروع.

1-4- مكونات فضاء المتحف بالطابق الأرضي :

يتكون فضاء المتحف بالطابق الأرضي مما يلي :

الفضاءات المشتركة

1- بهو مكتب الإستقبال وفضاء الخدمات (سابقا بنك). 8- مخزن المطعم.

2- الفناء الرئيسي للمركب. 9- السقيفة المؤدية إلى المسالك الأخرى.

3- المكاتب الإدارية. 10- السوق.

4- المدارج الرئيسية قرب قاعة الإجتماعات. 11- المرافق الصحية التابعة للسوق.

5- قاعة الإجتماعات. 12- المساكن عبر ممر السوق.

6- المرافق الصحية لقاعة الإجتماعات. 13- فناء المساكن.

7- المطعم.

الفضاءات الخاصة بالمتحف

14- المدخل وقاعة العرض. 18- الرواق.

15- القاعات الترفيهية. 19- فناء السقف

16- الحمام. 20- قاعة العروض بالطابق الأرضي.

17- المطبخ. 21- قاعة العروض بالطابق السفلي.

2-1-4- مكونات فضاء المتحف بالطابق العلوي : يتكون هذا الفضاء العلوي مما يلي :

الفضاءات المشتركة الفضاءات الخاصة بمسلك دار زمان

1- المساكن عبر ممر السوق. 7- فضاء عرض الفترة المعاصرة.

2- المساكن فوق قاعة العروض ومدخلها عبر الفناء. 8- فضاء عرض الفترة الحسينية.

3- محل خدمات خاص بالمساكن المذكورة أعلاه. 9- فضاء عرض غير مسقف.

4- المقهى التقليدي. 10- فضاء عرض القراصنة والعبيد.

5- الفضاءات الخارجية للمقهى. 11- فضاء عرض الفترة الحفصية.

6- محل خدمات فوق السقيفة -9- وإدارة فوق المدخل -1-

12- فضاءات عروض.

2-4- مسلك دار زمان :

يتكون هذا المسلك من فضاءات مبنية طبق قواعد البناء المتعامل بها والمصادق عليها وفضاءات مهيأة طبق عرف الديكور المسرحي والسينمائي وفضاءات أخرى مهيأة كفضاءات خارجية غير مسقفة.

ويمثل هذا المسلك الفترات التاريخية التي مرت بها البلاد التونسية منذ حقبة ما قبل التاريخ، وتتكون هذه الفضاءات مما يلي :

1- ممر المدخل الغير مسقف. 8- المسطبة الرومانية.

2- ممر عبور الزمان. 9- المكتبة الرومانية.

3- ساحة تمثل حقبة ما قبل التاريخ. 10- فضاءات معركة حنبعل.

4- الكهوف المسكونة. 11- فضاءات العروض المختلفة.

5- ساحة القصور البربرية. 12- قاعة الصلاة.

6- القصور البربرية. 13- المحول الكهربائي.

7- الساحة الرومانية.

3-4- مسلك ألف ليلة وليلة :

يتكون هذا المسلك من فضاءات، مثل ما جاء بالفترة السابقة مبنية طبق قواعد البناء المتعامل بها والمصادق عليها وفضاءات مهيأة طبق عرف الديكور المسرحي والسينمائي وفضاءات أخرى مهيأة كفضاءات خارجية غير مسقفة.

ويمثل هذا المسلك فضاءات مخلدة للذكرى الثقافية مستوحاة من قصص ألف ليلة وليلة وتمثل بالأساس قصور الملك شهريار ورحلات السندباد البحري وقصص علاء الدين والقنديل السحري وعلي بابا والأربعين حرامي.

وتتكون هذه الفضاءات مما يلي :

1- الممرات الأول والثاني لبداية المسلك. 9- حوض المياه ومجرى الوادي

2- البناءات المسقفة بهذه الممرات. 10- بيت النسر العملاق.

3- المدارج المؤدية للكهف. 11- الممر للمنطقة الحرفية.

4- الكهف. 12- دكاكين الحرفيين.

5- ساحة المدينة. 13- ممر المفاجآت.

6- بناءات المدينة. 14- سقيفة السندباد.

7- كهف علي بابا. 15- المتاهة.

8- الممر لبيت النسر العملاق. 16- قصر شهريار.

17- ساحة القصر.

18- حديقة القصر. 22- القنطرة.

19- مسطبة الحديقة. 23- الممر إلى جنة عدن.

20- منحدر الرجوع. 24- جنة عدن.

21- الشلال. 25- ممر الرجوع.

4-4- المحلات التقنية والمخازن ومحلات | 5-4- أجهزة التسخين والتبريد المعتمدة : | الثقافيين بمدينة الأحلام ودار زمان، وهذه

العملة : | يقع تسخين المياه الصحية عبر مركزية التسخين | الأجهزة تمكن من تشغيل مفرداتها بطريقة

هي فضاءات منها داخلية ومنها خارجية | ويقع تكييف المحلات بمركزيتين للتكييف (تسخين | ذكية مركزية التحكم في بعضها، بطريقة

ساهمت واجهاتها الخارجية في إبراز الطابع | وتبريد) بالنسبة للنزل والحمام، أما بباقي | أوتوماتيكية في بعضها الآخر بطريقة آلية في

المعماري للجهة على مستوى مأوى السيارات | المحلات التي تستوجب ذلك فيقع الإتجاه إلى | مواضع خاصة.

العمومي والطابع الخاص لمسلك ألف ليلة | وحدات التسخين والتبريد الفردية وفضاءات | 5 معاينة العقار :

وليلة في طول يناهز الأربعين مترا لكل واحدة العروض غير مكيفة.

جميع الفضاءات الداخلية على حالة حسنة أما

منها، وهذه الفضاءات هي حجرات الملابس | 6-4- أجهزة الإنارة والأجهزة الصوتية : | الفضاءات الخارجية فعلى حالة تستوجب

للعملة والمخازن وورشات العمل وساحة | توجد بالنزل والمركب الثقافي أجهزة إنارة | الصيانة وبالنسبة لبعضها وخاصة منها

الخدمات. | وأجهزة صوتية، وبالذات في المسلكين | الحدائق تستوجب إعادة جذرية، المعدات

الفنية خاصة منها المائية تستوجب كذلك الصيانة أما الباقية فهي في حالة حسنة حسب معاينتها بمختصين تم استدعائهم للغرض. طريقة البناء المعتمدة :

6 اعتمدت طرق البناء التقليدية المحترمة للمواصفات الفنية الجاري بها العمل في البناء الأولي للنزل والمركب الثقافي : اعتمد البناء

على | الخرسانة | المسلحة | في | الأسس

و"الهوردي" في الأسقف والآجر المفرع مزدوجا بالحوائط الخارجية وأحاديا بالنسبة للحوائط الداخلية.

أما البلاط الأرضي فهو إسمنتي مرخم في أغلب المحلات ما عدا فضاءات الاستقبال والمطعم والممرات المؤدية إليها فبالرخام المحلي في بعضه والرخام المستورد في البعض الآخر استعملت اللياسة "الليقة" عموما في الحوائط والأسقف بالإسمنت والجير كما استعمل لهذه الأماكن الدهن المائي العادي في البعض منها، بفضاءات الإستقبال، الدهن المائي على الطلاء الجيري السميك "الماستيك"، وقد استعملت الأسقف الثانوية الجبسية في فضاءات الإستقبال والمطاعم وقاعة الإجتماعات وبعض الممرات وكذلك في بعض الغرف والمحلات الأخرى. جميع الأسقف المسطحة مغلفة بغشاء عازل عن تسريب المياه، أما الأسقف المقببة فبغشاء إسمنتي ثم جيري، وكانت القباب مكسوة بمربعات خزفية على النمط الشرقي. كان الخزف من المواد المستعملة بامتياز في صنعه التقليدي وتشكيله في لوحات فنية وتركيبه حتى الفواضل منه وقع استغلالها في تشكيلات فنية فريدة، كما كان للجبس استعمالات هامة وخاصة منها المنقوشة والمنجزة بالبلور الملون وكانت المواد الطبيعية من حجارة وطوب وخشب وجريد مكانة هامة في تهيئة الفضاءات ذات العلاقة بالفترات التاريخية السابقة لعهدنا هذا وكانت استعمالاتها ذكية تفي بالحاجة على مستوى الصلابة أو على مستوى المظهر الجمالي والمدلول التاريخي.

كما توجد بناءات ديكور أهمها الكهوف المجسمة بتشكيلات القماش الخشن والجبس والأبواب والنوافذ وبعض التشكيلات الهندسية الأخرى المركبة على جدران عاتمة أنجزت كلها على طريقة الديكور السينمائي، ولكن الثابت أن نوعية أغلب مواد البناء المستعملة ممتازة وأثبتت ديمومتها ورغم ذلك وفي العديد من الأماكن، توجد تصدعات بالجدران جرّاء انتفاخ الطبقة الطينية الأرضية. وهذه

إشكالية موجودة قدم البيانات ووقع التعامل معها دوريا كلما دعت الحاجة لذلك.

7 توابع العقار :

لا توجد توابع للعقار المذكور عدى ما ذكر. 8 وجه استغلال العقار :

عند القيام بمعاينة العقار وجد في حالة إقفال، والعديد من الأبواب موصدة بجدار مبني بثبات خشية التعرض لأعمال سرقة أو تخريب، حتى الدخول لبعض المحلات استوجب القيام بأشغال خاصة للحفاظ على سلامة المكان أما في الفترات التي سبقت أقفال النزل والمركب الثقافي فكان هذا الأخير مستغلا مباشرة من صاحب المشروع ومنذ إحداثه، وكان النزل مستغلا من صاحب المشروع سنين عدة وفي سنين أخرى من طرف شركات سياحية أجنبية كما هو ثابت في السنوات التي سبقت هذا الإقفال.

قيمة المبلغ الإفتتاحي للعقار :

عملا بالإذن على العريضة عدد 12208 الصادر عن السيد رئيس المحكمة الإبتدائية بتوزر بتاريخ 29 مارس 2012 توصل الخبير المنتدب السيد رضا الرقيق إلى تحديد قيمة العقار المعقول، بما قدره ستة وعشرون مليونا وسبعمائة وخمسة وثلاثون ألفا وخمسمائة دينارا (26.735.500) تضاف إليها الأجور والمصاريف الممتازة طبقا للمبلغ الذي سيقع تسعيره يوم الجلسة.

تاريخ ومكان البتة :

تجرى عملية تبتيت العقار موضوع هذه العقلة لدى دائرة البيوعات العقارية بالمحكمة الإبتدائية بتوزر، بجلستها المقرر انعقادها يوم الأربعاء الموافق للسابع عشر من شهر أفريل سنة ألفين وثلاثة عشر (17 أفريل 2013) على الساعة التاسعة صباحا وما يليها بقاعة الجلسات الإعتيادية بمقر قصر العدالة بتوزر. ملاحظة :

يمكن زيارة العقار موضوع العقلة والموصوف كيف ذكر أعلاه كامل أيام الأسبوع، ويتعين على كل راغب في المزايدة أن يؤمن ثلث السعر الإفتتاحي أو يقدم في شأنه شيكا مشهودا بتوفر رصيده أو ضمانا بنكيا لا رجوع فيه كما يتعين عليه إنابة محام في الغرض وعلى الأجانب غير المقيمين الراغبين في المشاركة في المزاد الإستظهار برخصة من السلط المعنية.