Vente Immobilière aux enchères publiques à Tozeur

Etude Maître Atallah Mhamed

Avocat à la cour de cassation

97, Avenue de la Liberté Tunis Belvédère

Tél. : 71 285 959 / 71 847 605

Fax : 71 285 996

Poursuivante : Société EL ISTIFA en la personne de son représentant légal, S.A., sise au 11 Rue Hédi Nouira Tunis, Registre de commerce Tunis n° B170992000.

En sa qualité de créancier saisissant.

Partie saisie : Société Touristique et Culturelle de Tozeur «DAR CHERAIET» société anonyme. Registre de commerce au T.P.I. de Tozeur n°B127682000, dont le siège social est à la zone touristique de Tozeur. En sa qualité de débitrice hypothécaire et saisie.

Avocat poursuivant :

Maître Atallah Mhamed, Avocat à la cour de cassation. 97 Avenue de la Liberté - Tunis.

Immeuble objet de la vente :

A- Situation de l'immeuble : L'Immeuble immatriculé sous le numéro 768 Tozeur se situe dans la zone touristique de Tozeur. Il est délimité à l'est ou se trouve l'entrée principale par la route touristique, au nord par l'hôtel El Hafsi en partie et par un parking publique pour une autre partie, à l'ouest par l'hôtel Ras El Ain et au sud par la route touristique menant à Ras El Ain.

B- Superficie : Elle est de 2 hectares 87 ares et 95 centiares pour une circonférence de 715 mètres en lignes droites en partie et courbes pour une autre partie. La longueur de la façade est sur la route principale est de 100 mètres, ses limites au nord puis à l'est au niveau du parking est de 53 mètres, puis au niveau de l'hôtel El Hafsi au nord 215 mètres, au niveau de l'hôtel Ras El Ain à l'ouest 80 mètres, enfin au sud au long du chemin touristique menant à Ras El Ain 267 mètres.

C- Contenu : composé de 2 parties indépendantes qui sont l'hôtel Dar Cheraiet classé 5 étoiles et le complexe culturel Dar Cheraiet avec ses différents composants, qui sont 2 entités économiques indépendantes et différentes de par leur fonction et leur direction, les composants de l'immeuble consistent en : le terrain, la clôture, l'hôtel et le complexe culturel.

1- Le Terrain : Superficie totale de 28.795 m², l'hôtel et le complexe culturel sur 14.450 m² avec 600 m² comme espace extérieur relié à la route. D'après les affirmations de l'expert (sur la base de sa connaissance personnelle du terrain avant exploitation) le terrain comporte des reliefs différentes et des cours d'eau dont la source est locale, il est argileux (argile rouge), le propriétaire ayant décidé de l'exploiter selon différents niveaux de manière à l'optimiser y compris les cours d'eau qu'on appellera par la suite «Oued» en raison des caractéristiques argileuse du terrain, la construction des fondations a été très coûteuse en raison des mesures destinées à éviter leur fissuration.

2- La clôture : La circonférence de l'immeuble est de 715 mètres. Il est clôturé en partie (sur 380 mètres) d'une clôture et en d'autres parties les bâtiments ont été édifiés à la limite du terrain. Une autre partie faisant face à la voie publique au niveau de l'entrée n'est pas clôturée.

Cette clôture étant en partie découverte sur la façade donnant sur la voie publique pour mettre en évidence les bâtiments alors qu'elle a été sur élevée dans sa partie arrière au niveau de bâtiments de service et du voisinage. Dans le cas particulier la clôture comprenant des éléments de l'architecture locale.

3- L'hôtel : se compose - d'un bâtiment principal de 3 étages d'une superficie couverte de 8.225 m², d'un centre culturel et de loisirs partiellement composé d'un rez-de-chaussée et d'un sous sol autour d'une piscine d'une superficie pour le centre de 955 m², des espaces extérieurs pour les loisirs et la détente composé de jardins multifonctions terrassées par des allées, un 3ème bâtiment de 360 m² couvert comprenant les locaux ouvriers avec à proximité un cours de tennis.

3-1- Composition du sous sol du bâtiment principal : la partie est du sous sol est composée des locaux de services, des cuisines et des locaux techniques dont l'entrée se trouve au sud à côté de la voie Ras Al Ain. La partie nord donne directement sur les espaces de loisirs avec ses jardins et ses bâtiments spécifiques.

3-2- Composition de rez-de-chaussée du bâtiment : Comporte en son milieu les espaces de réception composés de l'entrée principale à l'est à travers le portail extérieur et le parking. Elle comporte également le restaurant, les sanitaires et l'administration.

A sa gauche et à sa droite se trouve 2 ailes pour héberger la clientèle.

3-3 composition du 1er étage du bâtiment principal : Comprend les chambres pour héberger les clients et des suites privées de haut standing. Les parties donnant sur les jardins se répartissent entre un espace au nord et un autre au sud, non couverts reliés par des couloirs et des ponts de forme différents. Les fenêtres des ailes donnant sur l'entrée principale, les jardins et les espaces de loisirs.

3-4 composition du complexe culturel et de loisirs : est composé d'une partie au rez-de-chaussée comprenant les cuisines, restaurant, bain maure avec des chambres de relaxation, ainsi que d'autres espaces couverts donnant directement sur la piscine comprenant de grands espaces multifonctions. D'une partie en sous sol comportant les locaux techniques dédiés à la piscine et d'un local sous le bain maure et en partie sous le restaurant actuellement non utilisé. Il comporte également 2 escaliers menant au toit aménagé le bronzage et la relaxation.

3-5- composition de l'espace relaxation et loisirs : Ce sont des espaces extérieures réservés à la clientèle de l'hôtel auxquels ils accèdent par des allées réservées à partir de l'espace nord au niveau du rez-de-chaussée.

Les espaces sont composés de :

• escaliers non couverts et des allées cimentées menant aux divers espaces.
• Espace au milieu de l'allée principale entourée de colonnes de marbre et couvert par une coupole avec céramiques.
• Jardins divers sur une superficie de 2350 m².
• Un pont sur l'oued reliant tous les espaces au centre culturel.
• Un espace plat en marbre dépassant les 440 m² pour des usages différents de services ou de loisirs comportant une fontaine d'eau.

Ces espaces sont reliés par une allée secondaire au sud à travers le chemin Ras El Ain au parking intérieur et à la cour de tennis.

3-6- Le local des ouvriers : C'est un bâtiment indépendant de forme circulaire à l'écart des autres bâtiments ouvrant directement sur l'allée sud. Il contient les chambres des ouvriers et les installations sanitaires. Il est relié par une allée intérieure à la clôture extérieure et une autre clôture intérieure longeant la cour de tennis au niveau du local-gaz,

7-3- les équipements fixes de l'hôtel :

1- Chambres froides de la cuisine. 2- groupe climatisation chambres et espaces publiques. 3 centrales de climatisation. 4- Chauffage central et pompes. 5- Laverie. 6- Groupe traitement eau piscine. 7- Transfo électrique. 8- Générateur électrique. 9- Centrale chauffage piscine et bain maure. 10- Puits et pompes d'irrigation.

4- Le Centre Culturel : Se compose de 4 éléments :

• Le musée avec ses constructions et ses espaces au rez-de-chaussée et au sous-sol.
• L'allée des mille et une nuit (la cité des rêves), bâtiments et espaces en sous-sol, rez-de-chaussée et 1er étage.
• Les espaces de services techniques. les dépôts et les locaux du personnel.

Ce complexe contient des espaces communs aux divers composants, comme les locaux administratifs, les espaces de réception et de services, les espaces commerciaux et d'habitation dont une partie est réservée à l'usage personnel du promoteur du projet et l'autre partie réservée aux invités. Les bâtiments s'interpénètrent et sont de différents niveaux d'un espace à un autre, en particulier le parcours Dar Zeman qui est assez récent et a nécessité quelques modifications du projet initial.

4-1-1- Les composants du musée au rez-de-chaussée : se composent de :

Espaces Communs : 1- Bureau et hall de réception et espace services (ex banque). 2- Hall principal. 3- Bureaux. 4- Escaliers principaux près de la salle de réunion. 5- Salle de réunion. 6- Sanitaires. 7- restaurant. 8- Dépôt restaurant. 9- Hall d'accès aux allées. 10- Souk. 11- Sanitaires des souks. 12- logements à travers l'allée des souks. 13- Hall des logements.

Espaces réservés au musée : 14- Entrée et salle d'exposition. 15- Salles du musée. 16- Bain maure. 17- Cuisines. 18- Couloir. 19- Hall du musée. 20- Salles d'exposition RDC. 21. Salles d'exposition sous sol.

4-1-2- Composition espace musée 1er étage :

Espaces Communs : 1- Logements allée des souks. 2- Logements dessus salle d'exposition. 3- Entrée des service logements. 4- Café maure. 5- Espaces extérieures au café. 6- Locaux de services 9 et administration entrée 1.

Espace Dar Zeman : 7- espace Expositions époque moderne. 8- espace Expositions époque Husseinite. 9- espace Expositions non couverte. 10- Espace Expositions pirates et esclaves. 11- espace Expositions pirates et esclaves. 12- Espace Expositions période Hafside. 13- Espaces d'expositions.

4-2- Espace Dar Zeman : Se compose d'espaces construits selon les règles d'usage et aménagé selon les usages de décor des théâtres et cinéma, et d'autres espaces extérieures non couverts. Il représente les différentes époques historiques de la Tunisie depuis la préhistoire.

Il se compose :

1- Allée d'entrée non couverte. 2- allée de traversée du temps. 3- Place représentant la préhistoire. 4- Les grottes habitées. 5- Place de palais berbères. 6- Palais berbères. 7- Place romaine. 8- L'estrade romaine. 9- Bibliothèque romaine. 10- Espace bataille d'Hannibal. 11- Espace divers. 12- salle de prière. 13- Transfo électrique.

4-3 Allée mille et une nuit : Composée d'espaces construits selon les usages encours dans la région. d'espaces de théâtres et cinéma et d'espaces extérieures non couverts. Il représente des histoires inspirées des mille et une nuit, en particulier le palais des Chamandar, les voyages du Sindbad. les histoires d'Aladin. Elles se composent de :

1- Allée 1 et 2 du début du parcours. 2- Bâtiments couverts. 3- Escaliers menant à la grotte. 4- Grotte. 5- Place de la cité. 6- Constructions de la cité. 7- Grotte d'Ali Baba. 8- Allée de l'habitation de l'aigle géant. 9- Plan d'eau et lit de l'oued. 10- Habitat de l'aigle géant. 11- Allée Zone artisanale. 12- magasins d'artisanat. 13- Allée des surprises. 14- Bateau de Sindbad. 15- Labyrinthe. 16- Palais de Chahrayar. 17- Place du palais. 18- Jardin du palais. 19- Estrade du jardin. 20- Allée du retour en pente. 21- Chutes d'eau. 22- Pont. 23- Allée du paradis ADEN. 24- Le paradis ADEN. 25- Allée du retour.

4-4- Locaux techniques, dépôts et locaux du personnel : Extérieures et intérieures dont l'aspect architectural

souligne le style spécifique à la région, notamment au niveau du parking public et l'espace mille et une nuit d'une longueur de 40 mètres chacun. Ces espaces sont les vestiaires des employés, les dépôts, les ateliers et la place des services.

4-5- Systèmes de chauffage et de refroidissement : le chauffage de l'eau se fait à travers un système centrale et la climatisation par 2 centrales (chaud et froid) pour l'hôtel et le bain maure. Le reste est chauffé ou climatisé par des systèmes individuels. Les espaces d'expositions ne sont pas climatisés.

4-6- Eclairage et sonorisation : tout l'hôtel et le complexe culturel est équipé en système d'éclairage et sonorisation en particulier les espaces « Cité des rêves » et « Dar Zeman », ce qui permet de les faire fonctionnés d'une manière intelligente.

5- Constat de l'immeuble : Au moment du constat de l'immeuble par l'expert, les espaces musée et Dar Zeman étaient ouverts au public. L'administration du centre culturel a procédé à des entretiens sommaires extérieures et intérieures simples. L'expert a trouvé l'immeuble dans le même état que lors de ses précédentes constatations (en 2012) sans aucun changement. En revanche les espaces non ouverts au public nécessitent des travaux d'entretiens. La plupart des équipements techniques sont en bon état, les équipements aquatiques nécessitent un entretien et même le renouvellement pour certain.

6- L'architecture : La construction a respectée les normes techniques en vigueur pour la construction initiale de l'hôtel et du centre culturel. Les fondations sont en béton armé, le plafond en hourdi et les murs sont en briques doubles pour l'extérieur et simple pour l'intérieur.

Le sol est en ciment à l'exception du hall de réception, du restaurant et des allées qui sont en marbre local ou importé. La peinture à l'eau a été utilisée dans la majorité de l'établissement à l'exception d'une

partie du hall de réception, le restaurant, la salle de réunions, les couloirs ainsi que quelques chambres et locaux ont été couvertes de faux plafond.

La totalité des plafonds plats ont été équipés d'isolant contre l'écoulement des eaux. Les plafonds en coupole ont été couvertes de ciment et de chaux, les coupoles ont été couvertes de motifs de céramique de style oriental. La céramique est de très bonne qualité et de style classique représentant des motifs artistiques, même les restes ont été utilisés pour créer des motifs originaux. Le mastic a été utilisé d'une manière importante notamment pour créer des sculptures et surtout par l'utilisation de verre coloré. Les matières naturelles comme la pierre, l'argile et le bois ont été longuement utilisés pour mettre en évidence certaines périodes historiques. Leur utilisation allie d'une manière intelligente la solidité et l'aspect esthétique ainsi que le contexte historique. Certains décors, en particulier les grottes ont été réalisés par le recours au tissus épais et en mastic, les portes et les fenêtres et d'autres compositions artistiques ont été montés sur des murs sombres par le recours à des techniques de décor cinématographique. La qualité de la plupart des matières utilisées est excellente et robuste, malgré cela des fissures ont été constatées par certains endroits en raison du gonflement de la couche argileuse, et c'est un problème récurrent qui est traité au cas par cas. L'expert constate l'étendue des fissures sur les murs, le sol et le plafond de plusieurs zones au musée et à l'hôtel. Ces zones sont les mêmes que celles mentionnées par l'expert dans son rapport de 2012.

7- Accessoires de l'immeuble : l'expert n'a constaté aucun autre accessoire de l'ensemble immobilier à l'exception de ce qui a été précédemment cité.

8- Utilisation de l'immeuble : le promoteur utilise actuellement les 2 premières parties du complexe culturel et touristique « Le musée » et l'espace mille et une nuit qui sont

ouverts au public, le troisième espace dénommé « Dar Zeman » et l'hôtel sont actuellement fermés. Le promoteur a exploité le centre culturel avant l'édification de l'hôtel. Puis après la construction de ce dernier, il a été exploité directement ou par l'intermédiaire de sociétés touristiques étrangères comme c'était le cas avant la dernière fermeture.

9- Revenus habituels : L'expert déclare qu'il n'est pas en mesure de déterminer les revenus habituels de l'hôtel ou du centre culturel.

Mise à prix : Après réduction de 40 % : Quinze millions cinq cent six mille huit deux cent quatre vingt dinars (15.506.280,000) hors frais.

Date et lieu de vente : Après report de l'audience :

Le mercredi 7 décembre 2016 (7/12/2016) à partir de 9 heures au tribunal de première instance de Tozeur.

Visite des lieux :

La visite peut se faire quotidiennement.

La participation à l'adjudication est soumise à la consignation du tiers de la mise à prix ou à la présentation d'un chèque certifié ou d'une caution bancaire irrévocable. Les étrangers devant obtenir l'autorisation du gouverneur.